Huis kopen met je ouders?

Samen met je ouders een huis kopen voor alleen of samenwonen

Gemiddelde leestijd: 11 minuten
Een huis kopen met ouders

Je wilt samen een huis kopen met je ouders. Zij hebben meer geld te besteden dan jou en willen je helpen bij het kopen van een huis. Dat kan, maar de regels lijken wel een oerwoud van berekeningen en belastingregels.

Veel jonge starters haken daarom af en gaan huren, of ze proberen met een hypotheek en het eigen gespaarde geld een huis te kopen. Toch is het niet zo heel moeilijk om samen een huis te kopen met je ouders.

We leggen in dit artikel uit in welke situaties de ouders kunnen helpen met het kopen van een huis en hoe. Je komt ook te weten hoe het zit met schenkingen en de schenkbelasting.


Update: 27 januari 2023

In 2022 konden je ouders nog € 106.671,- belastingvrij schenken. In 2023 is dit verlaagd naar € 28.947,- en in 2024 wordt deze regeling in zijn geheel afgeschaft.

Een huis kopen met ouders


De gemiddelde starter kan in Nederland een hypotheek krijgen van €250.000 en dat terwijl de gemiddelde woning €400.000 kost. De kosten koper (k.k.) moet ook uit eigen zak komen en mag niet worden gedekt door een hypotheek.

Hoe vul je dat gat als starter? Hier kunnen de ouders enorm bij helpen, door bijvoorbeeld een deel van de hypotheek te dragen of een bedrag te schenken bij de aankoop. Er zijn twee verschillende dynamieken te onderscheiden als er samen met de ouders een huis wordt gekocht:

  • Samen met de ouders een huis kopen en alleen bewonen met of zonder partner
  • Samen een huis kopen met de ouders en samenwonen met de ouders



Dit lijkt vanzelfsprekend maar toch zijn er een paar wezenlijke verschillen tussen deze twee situaties waar het gaat om belasting en het krijgen van een hypotheek. We leggen ze daarom beide apart uit.

Mijn vader en moeder schenken ons geld om een huis te kopen

Samen met de ouders een huis kopen


Je wilt een huis kopen samen met je ouders om daar dan zelf in te gaan wonen, met of zonder partner. De ouders helpen in dit geval alleen mee met de financiering van de aankoop van een huis, ze gaan er niet zelf in wonen.

Vroeger kon je een huis kopen met garantie van de ouders. Als de ouders zelf over genoeg geld of bezit beschikken konden ze garant staan voor de hypotheek van hun kind of kinderen. Na de financiële crisis in 2008, veroorzaakt door de huizenmarkt, is dit bij de meeste banken en hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk.

Er zijn wel nieuwe mogelijkheden bijgekomen die een soortgelijke functie hebben als garantstelling. Dit zijn:

  • Een familiebankconstructie
  • Een familiehypotheek
  • Een schenking met een verhoogde vrijstelling van schenkbelasting



We leggen ieder van deze drie mogelijkheden waarmee je samen met je ouders een huis kunt kopen uit.

– De familiebankconstructie


Met het opzetten van een familiebankconstructie kun je geld lenen bij je ouders tegen een marktconforme rente. Deze hypotheekrente is dan aftrekbaar en tevens kunnen je ouders je een deel van de rente terugschenken. Dit komt neer op een hele lage maandlast terwijl je ouders in principe het hele huis financieren. De familiebank is een manier om de schenkbelasting gedeeltelijk te omzeilen. Je krijgt het geld niet, je leent het tegen bijna niet bestaande kosten.

De ouders kunnen afzien van hypothecaire zekerheid in deze lening. Dit betekent dat het huis van het kind nooit direct kan worden opgeëist indien het kind ophoudt te betalen. Natuurlijk heb je dan nog wel een schuld openstaan die theoretisch door een deurwaarder kan worden afgelost door je huis te liquideren (te verkopen). Maar uit de ervaring blijkt dat de meeste ouders de schuld liever laten lopen dan dat ze hun kind op straat zetten.

Het zal je niet ontgaan dat je hiervoor rijke ouders nodig bent. Ook zitten er wat haken en ogen aan met de erfbelasting. Mochten beide ouders komen te overlijden voordat de hypotheek is afbetaalt, dan wordt het restant gezien als onderdeel van de erven waarover je dus 20% erfbelasting moet betalen.

– Een familiehypotheek


De familiehypotheek is een variant van de garantstelling. In plaats van direct garant te staan, kunnen je ouders of grootouders je een deel van het aankoopbedrag lenen. Veel banken geven je op deze manier de mogelijkheid om een huis te kopen met je ouders maar hebben daar ieders net iets andere regels voor. Er zijn twee varianten te onderscheiden in hoofdlijnen:

  • De ouders betalen mee aan de afbetaling of de kosten van de hypotheek
  • Gedeeltelijk extra bij de ouders bijlenen bovenop de hypotheek
De familiehypotheek is een variant van de garantstelling

– Schenking met eenmalige verhoogde vrijstelling schenkbelasting


De meest simpele manier om samen met je ouders een huis kopen is door een schenking te ontvangen. De belastingdienst maakt het makkelijker door je ouders belastingvrij te laten schenken voor de aanschaf van een koopwoning. Normaal is de belastingvrije schenking per jaar €6.604. Voor de aanschaf van een koopwoning mag dit bedrag, eenmalig, verhoogd worden naar €105.302. Dit bedrag moet dan volledig worden geïnvesteerd in het eigen huis, binnen 2 jaar.

Er zijn nog wat meer regels waaraan je moet voldoen. Zo moeten zowel jij als je partner niet ouder zijn dan 40 en moet dit je eerste koopwoning zijn. Ook moet je er dan zelf, langdurig, in gaan wonen. Het mooie is dat niet alleen je ouders maar ook je grootouders deze schenking kunnen doen.


Samen een huis kopen met je ouders en samenwonen


Je gaat samen een huis kopen met je ouders en gaat daar dan ook samen in wonen. Dit kan een nieuw huis zijn maar het kan ook zijn dat je deel van het huis van je ouders koopt. Er zijn dan meerdere “gezinnen” financieel aansprakelijk voor het gekochte huis.

De meeste hypotheekverstrekkers haken hierbij af omdat het onduidelijk is wie er hoofdelijk aansprakelijk is. Dit is een ingewikkelde financiële situatie waarbij het niet duidelijk is of de hypotheekverstrekker het huis wel zomaar kan verkopen, mocht een van de twee partijen ophouden te betalen.

Je kunt hier op twee manieren onderuit komen. Ten eerste kunnen je ouders alleen een schenking doen. Ze worden dan geen eigenaar en jij blijft hoofdelijk aansprakelijk. Je kunt dan makkelijker een hypotheek krijgen, je ouders wonen dan bij jou in en mogelijk betalen ze jou huur. Een tweede manier is om je ouderlijk huis te kopen van je ouders, dit leggen we hieronder uit.

– Het huis van je ouders kopen


Een hele andere situatie doet zich voor als je het huis van je ouders wilt kopen. Kinderen doen dit soms zodat de financiële lasten van de ouders worden ontnomen. Zij kunnen dan hun laatste jaren in rust doorbrengen en genieten van de overwaarde.

Jij als koper kunt dan gaan wonen in je ouderlijk huis, of je laat je ouders daar gewoon verder (in)wonen. In de meeste gevallen willen de ouders hun kinderen dan niet met een torenhoge schuld opzadelen en verkopen ze het huis voor de hypotheek die hun kind kan krijgen.

Waar je hierbij op moet letten is dat de belastingdienst alles onder de WOZ-waarde ziet als een schenking. Daar moet mogelijk belasting over betaalt worden via de schenkbelasting als die schenking hoger uitvalt dan €6.604. Dus als je hypotheek aanzienlijk onder de WOZ-waarde ligt moet je over het restant belasting betalen.

– Schenkbelasting over geschonken WOZ-waarde


Stel het huis van je ouders heeft een WOZ-waarde van €800.000,- en jij kunt een hypotheek krijgen van €450.000. Je ouders willen niet dat je teveel geld bij moet leggen en verkopen je het huis dus voor die €450.000. Dit is voor de belastingdienst dus een gift van 800.000 – 450.000 = €350.000,-.

Daar gaat de vrije schenking van af: 350.000 – 6.604 = €343.396,- schenking van de ouders aan jou. Hierover moet 10% schenkbelasting of wel €34.339 worden betaalt. In totaal betaal je dus €484,339,- voor een huis van €800.000 (minus kosten van de hypotheek zelf).

Als je een starter bent en dit je eerste koophuis is, dan geldt natuurlijk ook de eenmalige verhoogde vrijstelling van de schenkbelasting. Je trekt dan €105.302 af in plaats van €6.604. Theoretisch zou je ook het hele huis geschonken kunnen krijgen, dan betaal je minder dan 10% van de WOZ-waarde voor een huis, plus de verplichte kosten koper. Je ouders hebben dan natuurlijk helemaal niks aan overwaarde.


Een geschikte hypotheek vinden om een huis te kopen met ouders


Er zijn veel hypotheekverstrekkers die in de mogelijkheden van behulpzame ouders voorzien. Zelfs met een maximale belastingvrije schenking is het niet waarschijnlijk dat je een huis kunt kopen met je ouders alleen. Je zult dus ook een hypotheek af moeten sluiten die bijvoorbeeld voorziet in een familiehypotheek of die apart bijlenen bij de ouders of grootouders regelt.

Lees ook ons artikel over een huis kopen zonder eigen geld, voor informatie en tips over hoe je een huis kunt kopen met een beperkt budget of zelfs helemaal geen eigen inleg.

De informatie weergegeven door Beleggenmetwinst (“wij”, “ons”, “onze”) op beleggenmetwinst.nl (de “Website”) is van algemene aard. Wij geven geen financieel advies en wij zijn geen financieel adviseur. Wij kunnen niet garanderen dat deze informatie klopt, volledig of actueel is. Beleggen komt met risico, jij moet zelf het nodige onderzoek doen naar dit risico en bepalen of je dit risico aan wilt gaan. Door gebruik te maken van deze Website, vrijwaar je ons van alle schade door jou geleden, financieel of anders, wanneer jij beleggingen doet of ander financieel risico aangaat.

Let op, beleggen,  trading en investeren  is risicovol en je kunt (een deel van) je inleg verliezen.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *