Je wilt investeren in vastgoed maar je hebt weinig geld. Een al vervlogen droom dus, horen we je denken. Maar dat is slechts gedeeltelijk waar.
Ja, vastgoed is duur en de prijzen van vastgoed stijgen over het algemeen gestaag. Dat betekent dat vastgoed een goede langetermijnbelegging is, want je kapitaal wordt meer waard. Maar om in te stappen, daar ben je toch al gauw 100.000 euro of meer voor nodig!
Ten minste, dat is één manier om te investeren in vastgoed: de directe manier. Investeren in vastgoed kan ook met weinig geld, en wij laten je zien hoe je dat doet via deze zogenaamde indirecte investeringen via vastgoedfondsen en ETF. Je zult dan merken dat investeren in vastgoed voor iedereen toegankelijk is.
Wat valt onder vastgoed?
Vastgoed, ook wel onroerend goed, is al het bezit dat niet verplaatst kan worden. Om dit wat concreter uit te drukken kun je je in de praktijk beperken tot het volgende: huizen, kantoren, fabrieken, gebouwen en kavels (grond). Alles dat op een stukje grond gebouwd wordt met een bestemming, bijvoorbeeld om te wonen of werken is vastgoed. Maar ook de grond waarop deze gebouwen staan of zouden kunnen staan (als ze nog gebouwd moeten worden) is vastgoed.
Grond met een bestemming heet een kavel. Een woonwagen bijvoorbeeld is geen vastgoed. Je kunt er wel in wonen maar je kunt hem ook van zijn plaats halen en ergens anders neerzetten. De grond waar deze woonwagen op staat is wel weer vastgoed, een kavel.
Is het slim om te investeren in vastgoed?
Als we kijken naar de lange termijn, dan is investeren in vastgoed altijd een slimme zet. Onder het brede publiek heeft vastgoed een wat minder goede reputatie, mede door de huizencrisis van 2008. Maar met een bredere visie blijkt dat ook deze crisis maar een dipje is in de lange, historische opmars van vastgoed.
Het rendement op vastgoed stijgt over het algemeen met 5 tot 6 procent per jaar. Vooral als je je geld langer laat staan, is het risico op waardevermindering erg laag. De reden hiervoor is simpel: men moet wonen. Je kunt bijna overal op besparen, inclusief je woonkosten. Maar uiteindelijk is ieder mens onderdak nodig. Bedrijven zullen altijd kantoor- en fabrieksruimte nodig zijn. Zo kun je nog duizend voorbeelden bedenken van vastgoed die men uiteindelijk gewoon nodig is, goede of slechte economie.
Hoeveel geld heb je nodig om te investeren in vastgoed?
We hadden het over investeren in vastgoed met maar weinig geld. Wat is weinig geld dan precies? Om dat te kunnen beantwoorden zul je eerst moeten kijken naar de verschillende manieren om te investeren in vastgoed. De instapprijzen, maandelijkse kosten en financiële risico’s van deze methodes verschillen enorm onderling.
Zo moet je bij de directe aankoop van vastgoed al snel denken aan 75.000 tot 125.000 euro. Dit zijn voor vastgoed best lage bedragen, maar weinig geld vinden wij het niet. Met andere methodes kun je echter al voor 100 euro per maand investeren in vastgoed.
Dat is toch een opmerkelijk verschil. De reden is hoofdzakelijk dat je met kleine bedragen altijd samenwerkt met een groot aantal andere investeerders om een stuk vastgoed te kopen en (meestal) te verhuren.
Je geeft dan wel je alleenrecht over het eigendom weg, en meestal heb je weinig te vertellen over wat er met het vastgoed gebeurt. Je bent alleen geldschieter en ontvangt daarvoor rendement. Maar het maakt investeren in vastgoed met weinig geld mogelijk en toegankelijk voor veel mensen. Omdat dit artikel gaat over investeren in vastgoed met weinig geld, gaan we hieronder vooral in op die manieren die voor de meeste mensen haalbaar zijn.
Direct of indirect investeren in vastgoed?
We kunnen grofweg twee manieren van investeren in vastgoed onderscheiden: de directe en de indirecte. Beiden hebben ze zo hun voor- en nadelen, maar het grootste nadeel van direct investeren zal voor de meeste mensen meteen ook een doodloper zijn.
– Direct investeren in vastgoed (met weinig geld?)
Direct investeren in vastgoed betekent dat je grond en gebouwen zelf koopt met je eigen geld. Het grote voordeel hieraan is dat je je rendement niet hoeft te delen met een beheerder en dat je kunt gaan “zitten” op je investering. De waardestijging samen met de mogelijke verhuur zijn dan allemaal voor jou.
Je kunt je vastgoed ook verhuren om een deel van of de gehele investering op den duur terug te verdienen. Dit verhoogt het rendement bij de verkoop aanzienlijk. Het grootste nadeel is de aanschafwaarde. Direct investeren in vastgoed met weinig geld is echter wel mogelijk met een hypotheek.
Je eerste hypotheek
Als de bank je het geld voorschiet, leg je zelf aanvankelijk betrekkelijk weinig geld bij voor de aanschaf. Wel zijn er bepaalde kosten voor jou die niet gedekt mogen worden met een hypotheek. Deze kosten lopen vaak op tot 10% van de aanschafwaarde, zoals de kosten koper (k.k.). Dus ook met een goedkopere koopwoning kijk je nog steeds tegen een investering van enkele tienduizenden aan. Je kunt een hypotheek krijgen zonder eigen geld, en er zijn ook manieren om de kosten koper gefinancierd te krijgen.
House Flipping
Een fenomeen dat is over komen waaien uit Amerika is “House Flipping”. Als je zelf handig bent, of samen met een partner, kun je besluiten om een huis te kopen dat wel wat werk kan gebruiken. Door hem zelf op te knappen, verhoog je de waarde aanzienlijk. Je behaalde rendement is vooraf moeilijk in te schatten, maar je bespaart vooral door zoveel mogelijk werk zelf te verzetten (arbeidsloon is vaak duurder dan materiaalkosten).
Door strategisch beslissingen te maken over waar en welke verbeteringen je zelf maakt en welke dingen je uitbesteed aan een professional is een rendement van tienduizenden euro’s in een paar maanden tijd niet ongehoord.
Om te beginnen ben je wel veel geld nodig, of je sluit een hypotheek af. Maar na het eerste huis kun je het tweede huis kopen met de verdiensten uit je eerste project. De aankoop van elk volgend vastgoedproject wordt zo steeds goedkoper.
Hypotheek op de overwaarde
Met een eigen huis al in je bezit, kun je de overwaarde van je huis gaan investeren. Door een tweede hypotheek op te nemen over de overwaarde, komt er snel en goedkoop geld vrij om dan weer te investeren in vastgoed. Je eigen huis bewoon je meestal voor langere tijd. Investeren in vastgoed is dan een goede, parallelle investering aangezien je de hypotheek of hypotheken niet binnen afzienbare tijd helemaal aflost en omdat vastgoed zich leent voor langetermijninvesteringen.
Garageboxen kopen en verhuren
Een populaire vorm van klein vastgoed zijn garageboxen. Garageboxen kopen en verhuren is vrijwel de goedkoopste manier om direct te investeren in vastgoed. Naast woningen, is er een haast onuitputtelijke vraag naar opslagruimte. Een garagebox is allang niet meer alleen een bakstenen doos waar je je auto in parkeert. Garageboxen variëren enorm, van een auto opstal tot een kleine fabriekshal. Door slim garageboxen te vinden, te kopen en te verhuren kun je een mooi rendement halen.
– Indirect investeren in vastgoed met weinig geld
Een veel goedkopere manier om in vastgoed te investeren is door middel van beleggingen. Je koopt dan niet direct vastgoed op, maar belegt in bedrijven die met vastgoed bezig zijn of je investeert in een vastgoedfonds. Je bent hiervoor geen enorm beginkapitaal nodig en het is zelfs aan te raden om klein te beginnen en te zorgen voor veel spreiding. Een maandelijkse investering van 100 of 150 euro is al voldoende om, op de lange termijn, vrij spectaculaire resultaten mogelijk te maken.
Voordat je jezelf rijk rekent, ga ervan uit dat we het hier hebben over minimaal 10 jaar tot mogelijk 30 jaar. Wanneer we het hebben over een mogelijk spectaculair rendement, dan is dat met betrekking tot het totaal geïnvesteerde kapitaal en waar je bent begonnen. Geduld en spreiding zijn hier schone zaken en de toekomst is nooit gegarandeerd.
Beleggen in vastgoed ETF
De gemakkelijkste en goedkoopste manier om indirect te investeren in vastgoed is door te beleggen in vastgoed ETF. Een ETF is een mandje aandelen met een bepaald thema. De waarde van de ETF is de gemiddelde waarde van al deze aandelen. Een vastgoed ETF bevat dus allemaal aandelen die met vastgoed te maken hebben.
Door vastgoed ETF te kopen, investeer je tegelijkertijd in vastgoed en je spreidt je beleggingen over meerdere bedrijven. Eenzelfde niveau van spreiding krijgen door in al deze verschillende aandelen te beleggen zou voor de meeste mensen onmogelijk duur zijn. Vastgoed ETF zijn daarom een goede uitkomst voor wie wil beleggen in vastgoed met weinig geld. Beleggen in vastgoed ETF doe je het beste via een online broker als DEGIRO, meer daarover verderop.
Beleggen in vastgoedfondsen
Een vastgoedfonds is een beleggingsfonds dat gespecialiseerd is in de aanbouw of het beheer van vastgoed. Vastgoedfondsen kunnen vrij sterk van elkaar verschillen. Sommige hebben eigen aannemers en bouwen nieuwe gebouwen, anderen beleggen in een aandelenportefeuille en bouwen zelf niks.
De vastgoedwereld zelf is ook heel divers en er zijn vastgoedfondsen die zich spitsen tot vakantieparken of woningen en er zijn er die nieuwbouw bouwen en verhuren, or kantoorgebouwen kopen, opknappen en verhuren, enzovoorts. Het kiezen van een vastgoedfonds dat past binnen jouw budget en toekomstvisie is daarom belangrijk, meer daarover verderop in dit artikel.
Investeringsrisico’s van vastgoed
Alle investeringen en beleggingen kennen risico’s. Ook de historische resultaten van de vastgoedmarkt zijn geen garantie voor de toekomst, helaas. Marktgemiddeldes zeggen iets over de markt, en daar horen naast de vele succesverhalen ook de onsuccesvolle bij. We nemen door tegen welke risico’s je aanloopt bij indirect en direct investeren in vastgoed. Het is altijd sterk aangeraden om de financiële bijsluiter te lezen voordat je een belegging of investering doet.
– Huizenmarkt
Als je leeft van de aankoop en verkoop van vastgoed, dan ben je onderhevig aan de werking van de huizenmarkt. Gaat deze omhoog, dan verkoop je en gaat deze omlaag dan koop je juist of begin je nieuwe projecten die over een paar jaar klaar zijn. Voor de particuliere verkoper is het fijn als de huizenmarkt meezit. Als het tegenzit is het kiezen of delen: langer blijven zitten op je vastgoed of voor minder verkopen.
Als je belegt in vastgoed ETF, dan zul je merken dat de waarde van je ETF en de dividenduitkering beïnvloed wordt door de huizenmarkt. Ben je je geld op de korte termijn nodig, dan kan een tegenvallende huizenmarkt een flinke deuk slaan in je portefeuille. Voor wie minder haast heeft, trekken vastgoed ETF op den duur (tot nu toe nog!) altijd weer bij.
– Onderhoud
Verhuur je je vastgoed, dan komt daar onderhoud bij kijken. Je bent bij wet verplicht om degelijk onderhoud te plegen aan je verhuurde vastgoed en om dit tijdig te doen. Je kunt veel inplannen en goed onderhoud voorkomt te hoge kosten. Maar ook periodiek onderhoud kan nog steeds in de papieren lopen, en dan kan er nog steeds onverwachts iets kapotgaan dat je moet repareren. Verhuur je je vastgoed niet, dan is de noodzaak tot onderhoud misschien wat minder. Maar bedenk je wel dat verpaupering de waarde van je vastgoed sterk kan verminderen.
– Financiering en afbetaling
Hypotheken moeten worden afbetaalt en het overige leven is ook niet goedkoop. Als je financieel in de problemen komt, dan staat de hypotheekverstrekker al snel op de stoep met de mededeling dat “jouw” huis nu van hun is.
Voor een hypotheekverstrekker is het erg lucratief om huizen op te eisen. Ze hebben al een deel van de hypotheek afgelost gekregen, door een huis nu te kunnen verkopen maken ze een dikke winst. Maar ook als je andere lasten niet langer kunt dragen, kan het noodzakelijk zijn je vastgoed vroegtijdig te verkopen. Hoe dan ook, als je vastgoed voortijdig moet afstoten, kan het rendement verdwijnen als sneeuw voor de zon.
– Liquiditeit
Je tien jaar geleden gekochte huis is misschien wel zoveel waard als hij waard is, maar kun je hem daarvoor ook verkopen? Vooral bij een afkoelende huizenmarkt kijken mogelijke kopers ver en wijd naar goedkopere alternatieven en zul je zien dat veel verkopers met de prijs onder de waarde van het vastgoed gaan zitten.
Als je hem aan de straatstenen niet kwijt kunt, dan blijft je geld en je rendement dus vastzitten in je vastgoed. Als het niet je eigen huis is, dan kun je altijd gaan of blijven verhuren. Maar ben je het geld nu nodig voor een nieuw project of voor de afbetaling van een hypotheek zodat je een nieuwe kunt krijgen, dan kun je vrij weinig.
Zo investeer je in vastgoed met weinig geld
We gaan er even vanuit dat je geen geld hebt om een huis te kopen, geen tweede hypotheek op gaat nemen en ook niet je eerste hypotheek in een vastgoedproject gaat steken. Hoe investeer je in vastgoed met weinig geld? De keuze is realistisch “beperkt” tot vastgoed ETF of vastgoedfondsen. We zeggen wel beperkt, maar deze twee methodes zijn uit zichzelf al enorm divers en met 100 euro per maand kun je al goed uit de voeten.
– Investeren in vastgoed via een vastgoedfonds
Investeren in vastgoed via een vastgoedfonds kan al vanaf 100 euro per maand. Je koopt je bij een vastgoedfonds in “per aandeel”, dat wil zeggen dat er een minimum inlegbedrag is die je telkens moet inleggen wil je je aandeel in het vastgoedfonds vergroten. De beste drie vastgoedfondsen om te investeren in vastgoed met weinig geld zijn Synvest, CORUM en Vondellaan Vastgoed. We nemen ze alle drie met je door en wat je kunt verwachten:
Syninvest Dutch RealEstate
Syninvest is een Nederlands vastgoedfonds dat investeert in Nederlands en Duits vastgoed, inclusief aandelen en obligaties. Ze beheren ook het grootste Nederlandse beleggingsfonds in Duits vastgoed en hebben in totaal ongeveer 490 miljoen euro aan vermogen onder beheer. Een groot vastgoedfonds dus met een diverse portefeuille aan mogelijkheden in Nederland en Duitsland. Syninvest heeft meerdere jaren op rij de CashCow prijs gewonnen voor beste aanbieder van vastgoedbeleggingen.
Beleggen bij Syninvest kan op drie manieren. Ten eerste kun je direct een inleg doen van 2500 euro of meer. Maar je kunt ook beginnen met een inleg van 100 euro, als je deze inleg binnen twee jaar tijd weet uit te breiden naar in totaal 2000 euro. Je mag een ook combinatie van deze twee doen, door bijvoorbeeld direct 1000 euro in te leggen en daarna maandelijks naar die 2000 euro op te bouwen.
SynVest valt onder toezicht van de AFM en werkt volgens de richtlijnen van de AIFMD
CORUM Investments World Wide
Met 150 vastgoedspecialisten en meer dan 50.000 investeerders in vastgoed wereldwijd, is CORUM in staat om investeringen te spreiden en potentieel een stabiel rendement te leveren. CORUM is vooral actief op de commerciële vastgoedmarkt. Dit betekent dat CORUM inzet op kantoren, winkels en andere gebouwen met een commercieel doeleinde. Denk aan de aankoop, opknap en verhuur van kantoren en winkelpanden.
Beleggen bij CORUM kan vanaf 189 euro per aandeel voor de CORUM XL portefeuille. Dit is het wereldwijde aandelenportefeuille en bij de eerste aankoop van 189 euro of meer zit de inschrijfcommissie inbegrepen. Je kunt je ook inschrijven voor CORUM Origin, dat investeert in vastgoed in de Eurozone voor 1090 euro per aandeel (weer inclusief de inschrijfcommissie).
Corum valt onder toezicht van de AFM en werkt volgens de richtlijnen van de AIFMD
Vondellaan Vastgoed
Vondellaan Vastgoed koopt en beheert woningen voor de verhuur. Als investeerder ontvang je dus vooral rendement op de huuropbrengsten en de uiteindelijke doorverkoop van woningen. Deze woningen variëren van kaal tot volledig gestoffeerd en gemeubileerd en in verschillende prijsklassen.
Beleggen bij Vondellaan Vastgoed kan op verschillende manieren. Zo kun je via Vondellaan Vastgoed direct investeren in een enkel huis. Zij doen dan al het beheer en houd jij je alleen bezig met het ontvangen van rendement uit de huur en de uiteindelijke verkoop.
Een goedkopere optie is om obligatiepakketten te kopen, dat Vondellaan Vastgoed dan weer gebruikt om vastgoed van te kopen. Op obligaties zit een vast rendement dat jaarlijks stijgt tot een maximum. Een obligatiepakket kan er al zijn vanaf 1000 euro.
Door meerjarige onderhoudsplanningen toe te passen en af te stemmen op de wensen van huurders, hoopt Vondellaan Vastgoed ook de private huursector aantrekkelijk te maken voor nieuwe huurders. Op die manier probeert Vondellaan Vastgoed een optimale waardeontwikkeling van haar vastgoed te realiseren, met de huurder als een tevreden klant.
– Beleg in vastgoed ETF via DEGIRO
Je kunt het beste beleggen in vastgoed ETF via een betrouwbare, online broker zoals DEGIRO. Via het platform van DEGIRO kun je meerdere vastgoed ETF vinden, samen met nog heel veel andere ETF om je in te verdiepen. Voor een klein bedrag per maand kun je al beginnen met investeren in vastgoed, en je kunt dit bedrag zelf aanpassen of er even helemaal mee stoppen. Bekende en populaire vastgoed ETF zijn:
- iShares Developed Markets Property Yield UCITS
- VanEck Global Real Estate UCITS
- Vanguard Real Estate ETF
- iShares US Property Yield UCITS
Een alternatief op vastgoed ETF, en ook verhandelbaar op DEGIRO zijn REITs. Een REIT (kort voor Real Estate Investment Trust) is een bedrijf dat vastgoed opkoopt of ontwikkelt en rendement ontvangt in de vorm van hypotheek (het zijn ook hypotheekverstrekkers) en huur.
Het mooie aan REITs is dat ze vaak wettelijk verplicht zijn om een minimum dividend uit te keren aan hun aandeelhouders. Je krijgt dus bijna gegarandeerd dividend. Dit is een mooi alternatief op vastgoed ETF en andere financiële instrumenten als je regelmatig contant geld wilt ontvangen uit je aandelenportefeuille.
Conclusies over investeren in vastgoed
Investeren in vastgoed kan op veel manieren. De vastgoedwereld is breed en divers en er is veel mogelijk. Veel mensen denken dat je een enorm vermogen nodig hebt om goed te investeren in vastgoed, maar dat is niet altijd waar. Ja, direct investeren in vastgoed zoals het kopen van grond, een woning of een ander pand vergt een grote som geld. Garageboxen kopen en verhuren is waarschijnlijk de goedkoopste manier om direct te investeren in vastgoed.
Investeren in vastgoed met weinig geld betekent een indirecte belegging doen. Jij, samen met heel veel andere investeerders, voorziet de kopers en ontwikkelaars van vastgoed van geld. Je kunt dan deelnemen in het rendement op vastgoed zonder dat je een grote begininvestering hoeft te doen. Er zijn al mogelijkheden om te investeren in vastgoed vanaf 100 euro (per maand), met geen verplichtingen dit door te zetten.
De populairste manieren om te investeren in vastgoed met maar weinig geld zijn door te beleggen in vastgoed ETF en door te beleggen in vastgoedfondsen. De beste plek om te beleggen in vastgoed ETF is DEGIRO. Voor vastgoedfondsen kun je het beste terecht bij (oplopend in prijs): Syninvest Dutch RealEstate, CORUM Investments en Vondellaan Vastgoed.
Let op, beleggen brengt risico’s met zich mee! De waarde van uw beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.