De nationale hypotheek garantie, meestal afgekort tot NHG, biedt garantie aan de hypotheekverstrekker dat de hypotheek betaald zal worden.
Deze garantie geldt in bepaalde situaties, wanneer degene die de hypotheek heeft afgesloten deze niet meer kan betalen. Bijvoorbeeld wanneer iemand werkloos wordt of arbeidsongeschikt raakt.
Wanneer je in zo’n situatie je huis moet verkopen, maar met een restschuld blijft zitten, zorgt de NHG ervoor dat de bank het restbedrag toch krijgt.
Omdat een hypotheek met NHG de bank meer zekerheid biedt, hoef je ook nog eens minder rente te betalen. Er is wel een grens aan de maximale lening met NHG. Deze grens wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld.
Wat is Nationale hypotheek garantie?
De nationale hypotheek garantie (NHG) is eigenlijk een borgstelling. Dit houdt in dat de NHG borg staat voor de betaling van je hypotheekverplichtingen. Wanneer je je woning met een restschuld verkoopt, gaat je hypotheekverstrekker naar de NHG en moet de NHG de restschuld betalen. In principe zal de NHG de restschuld dan wel bij jou in rekening brengen. Maar onder bepaalde omstandigheden scheldt de NHG de restschuld kwijt.
Deze speciale omstandigheden zijn werkloos worden, arbeidsongeschikt raken, een echtscheiding of het overlijden van de partner. Wanneer je door deze omstandigheden je woning niet meer kan betalen en moet verkopen, dan staat de NHG garant voor de betaling van een eventuele restschuld.
De NHG-grens
Niet alle hypotheken komen in aanmerking voor nationale hypotheek garantie. Er is een grens aan het bedrag dat maximaal geleend mag worden om in aanmerking te komen voor NHG. Dit bedrag wordt jaarlijks aangepast. In 2023 is de maximale lening € 405.000.
Wat kost de NHG
Om een hypotheek met nationale hypotheek garantie af te sluiten moet je eenmalig een bedrag betalen. Dit bedrag komt in de pot waar de eventuele restschulden uit betaald kunnen worden. In 2020 is de premie die je aan de NHG betaalt 0,7% van het hypotheekbedrag. In 2021 blijft dit percentage hetzelfde.
Ook met NHG mag er nog steeds maar 100% van de waarde van de woning geleend worden, dus de NHG zal in de meeste gevallen zelf betaald moeten worden. De premie wordt betaald bij de notaris, op het moment van de overdracht van de woning en het passeren van de hypotheekakte. De NHG-premie is aftrekbaar van de inkomstenbelasting.
Lagere hypotheekrente
Wanneer je een hypotheek afsluit met nationale hypotheek garantie hoef je minder rente te betalen. Dit komt doordat de hypotheekverstrekker minder risico loopt wanneer een hypotheek met NHG is afgesloten. Het rentevoordeel is vaak 0,5%. Daarmee heb je de premie die je voor de NHG betaald hebt snel terugverdiend.
Werkgeversverklaring bij NHG
Wanneer je in loondienst bent wordt er bij je hypotheekaanvraag naar een werkgeversverklaring gevraagd. Op dit formulier vult je werkgever in hoe hoog je inkomen is en of je een vast of een tijdelijk contract hebt.
Omdat er veel fout ging bij de werkgeversverklaringen, waardoor er vertraging opgelopen werden bij de aanvraag, is er in 2016 door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen een standaard werkgeversverklaring gemaakt. Bij de aanvraag van een hypotheek met nationale hypotheek garantie wordt deze werkgeversverklaring gevraagd.
Inkomensbepaling Loondienst
Een nieuw alternatief voor de werkgeversverklaring is de ‘Inkomensbepaling Loondienst’. Dit is een veel sneller en betrouwbaarder proces. Je kunt zelf bij het UWV inloggen met je DigiD en je persoonlijke verzekeringsbericht downloaden.
Hiernaast is nog je meest recente loonstrook nodig en daarmee kan de hypotheekberekening al gemaakt worden. Deze procedure is mogelijk voor mensen die al minstens 12 maanden in loondienst zijn en nog meer dan 10 jaar moeten werken voor ze met pensioen gaan.
Voorwaarden afsluiten hypotheek met NHG
Er zijn verschillende voorwaarden voor het afsluiten van een hypotheek met nationale hypotheekgarantie. Ten eerste is er de al eerder genoemde NHG-grens, de maximale hypotheek die met NHG kan worden afgesloten.
Daarnaast is het doel van de NHG dat mensen een hypotheek afsluiten die verantwoord is bij hun inkomen. Daarom worden de richtlijnen van het Nibud aangehouden. Zo wordt er bepaald welk bedrag er maximaal geleend kan worden bij een bepaald inkomen.
Ook wordt er naar andere financiële verplichtingen gekeken, bijvoorbeeld het betalen van alimentatie aan een ex-partner of aflossingen voor een studieschuld. Je totale lasten moeten goed te dragen zijn met je inkomen volgens de NHG regels.
Omdat de NHG garant staat voor de restschuld bij een eventuele gedwongen verkoop van een woning, stelt de NHG ook voorwaarden aan het onderpand. De waarde van de woning moet kloppen met de hoogte van de hypotheek en de woning moet in goede staat van onderhoud zijn.
Wanneer je je hypotheek niet meer kunt betalen
Je kunt te maken krijgen met onverwachte tegenslagen waardoor je je hypotheek niet meer kunt betalen. Bijvoorbeeld het verliezen van je baan, langdurig ziek worden, een echtscheiding of het verliezen van je partner. Wanneer zo’n situatie ontstaat is het verstandig om snel aan de bel te trekken.
Raadpleeg je hypotheekadviseur om samen naar de mogelijke oplossingen te kijken. Wanneer het om een tijdelijke situatie gaat, kun je mogelijk gebruik maken van een woonlastenfaciliteit van je hypotheekverstrekker, of een woonkostentoeslag van je gemeente.
Woning verkopen
Het kan zijn dat de enige optie is om je woning te verkopen. Wanneer dit aantoonbaar de enige optie is, maar er blijft na verkoop van de woning een restschuld over, dan zorgt de NHG voor de betaling van deze schuld. Je moet wel je best doen om je woning voor een goede prijs te verkopen.
Het is natuurlijk niet de bedoeling dat je je woning voor een vriendenprijsje aan een kennis verkoopt, omdat de NHG toch de restschuld wel betaalt. De verkoop moet via een makelaar zijn geregeld. Er mag geen schade of achterstallig onderhoud zijn waardoor de woning minder waard is. En je moet volledig meewerken om verlies te vermijden of te beperken.
Kun je een hypotheek met NHG krijgen met een studieschuld?
Wanneer je een studieschuld hebt kun je gewoon een hypotheek met nationale hypotheek garantie afsluiten. Met een studieschuld is wel het bedrag dat je maximaal kunt lenen lager, want de aflossingen van je studieschuld tellen ook mee in je maandlasten.