Rendement vakantiewoning berekenen

Verkopen of verhuren?

Gemiddelde leestijd: 9 minuten
Rendement vakantiewoning berekenen

Het potentiële rendement op een vakantiewoning is voor veel eigenaren een belangrijke vraag. De aankoop van een vakantiehuis is voor de meesten een hele investering. Toch maken steeds meer mensen die wat geld opzij hebben gezet de stap om te investeren in een vakantiewoning.

De kosten van de aankoop kun je terugverdienen door de woning te verhuren als je hem zelf niet gebruikt of door hem later met winst te verkopen.

We zetten beide methoden, de verhuur en de verkoop van een vakantiehuis, tegenover elkaar en bespreken de voor- en nadelen van ieder.

We laten ook zien hoe het rendement op eigen vermogen anders kan uitvallen dan het echt behaalde rendement en hoe je het rendement op een vakantiewoning kunt berekenen.

Inhoudsopgave


Verkoopopbrengsten vakantiewoning


De gemakkelijkste manier om rendement te halen uit je vakantiehuis is door hem op een gegeven moment te verkopen. Het theoretische rendement is dan het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs waar je de woning voor hebt gekocht. De waardestijging van vakantiewoningen is erg afhankelijk van je regio. In toeristische regio’s zal deze hoger liggen dan op niet-toeristische plekken. Een conservatieve en landelijke schatting is 3% per jaar. Als je een vakantiehuis voor €100.000 hebt gekocht zou je deze 10 jaar later kunnen verkopen voor ongeveer €134.000. Een winst van €34.000 en 34% dus. Maar hier zitten een paar haken en ogen aan die het echt behaalde rendement op je vakantiehuis verhullen en die we hier zullen bespreken.

Overdrachtsbelasting


Bij de aankoop van je vakantiewoning betaal je 8% overdrachtsbelasting. Deze moet je dus meenemen in de berekening van je echt behaalde rendement. Als we deze betaalde belasting van het vorige voorbeeld aftrekken blijft er (134.000 – 8.000) €128.000 over.

Onroerendezaakbelasting


De OZB (onroerendezaakbelasting) verschilt per gemeente. Deze zul je moeten opzoeken voor de gemeente waar de vakantiewoning staat. De OZB wordt jaarlijks geheven en moet je dus ook aftrekken van het theoretische rendement. Nemen we een OZB van 0,11% per jaar aan over een waarde van €100.000 (gemakshalve nemen we aan dat de WOZ-waarde van je vakantiewoning hieraan gelijk is) dan komt dit neer op €1.100 per jaar. Nemen we de overgebleven €128.000 na overdrachtsbelasting en trekken daar 10 jaar OZB vanaf (11.000) dan blijft er €117.000 over. Je echt behaalde rendement over je vakantiehuis is dus €17.000, of 17%.


Vakantiehuis verhuren rendement


Veel eigenaren van een vakantiewoning verhuren de woning als ze er zelf geen gebruik van maken. Op die manier verdienen ze een deel terug van de kosten voor de aanschaf van de woning. Op den duur kun je zo je vakantiewoning terugverdienen om daarna winst te gaan te maken.

Zelf je vakantiewoning verhuren


Als je zelfstandig je vakantiehuis verhuurt zijn alle opbrengsten uit de huur voor jou. Daar staat tegenover dat ook alle kosten, inclusief marketing jou ten deel vallen. Om tot een inschatting te komen van de te verwachten huuropbrengsten moet je in je regio marktonderzoek gaan doen. Hoeveel vragen concurrenten aan huur voor een vergelijkbare woning? Het antwoordt op deze vraag is de maximale huurprijs die jij kunt vragen voor jouw vakantiehuis. Deze huurprijzen fluctueren door het jaar, zijn hoger in hoogseizoen en aanzienlijk lager in het laagseizoen. Ook moet je rekening houden met de toeristenbelasting en deze meerekenen in de huurprijs. Deze belasting verschilt per gemeente.

Vakantiehuis verhuren via een verhuurorganisatie


Een tweede optie om je vakantiehuis te verhuren is om je aan te sluiten bij een verhuurorganisatie. Bekende organisaties zijn Center Parcs, de Roompot en Landal. Deze verhuren je vakantiehuis voor je en nemen ook de marketing en vaak zelfs de onderhoudskosten voor rekening. In ruil daarvoor neemt de verhuurorganisatie een percentage van de huuropbrengst. Er zijn doorgaans twee mogelijkheden om uit te kiezen: een garantiecontract en een contract gebaseerd op de gerealiseerde huur.

  • Garantiecontract: dit zijn langdurige contacten van 5, 10 of zelfs 25 jaar. Tijdens de duur van het contract krijg je een gegarandeerd rendement over de waarde van je vakantiehuis. Meestal is dit tussen de 3% en 6% per jaar. Het maakt niet uit of de woning daadwerkelijk verhuurt wordt, de verhuurorganisatie moet jou betalen. Maar de kans op een hoger rendement op je vakantiewoning is daarmee uitgesloten.
  • Gerealiseerde huur: met deze contracten verhuur je je woning bijna zelfstandig maar via het platform van de verhuurorganisatie. Zo maak je gebruik van hun naamsbekendheid en marketing. In ruil daarvoor brengt de verhuurorganisatie een percentage van de huuropbrengst in rekening (meestal tussen de 20% en 25%).

Wees je ervan bewust dat in beide gevallen de verhuurorganisatie een belang heeft bij jouw verhuuropbrengsten. Je bent vaak gebonden aan de door hun opgegeven verhuurprijzen. Natuurlijk willen zij wel dat jouw woning zoveel mogelijk verhuurd wordt.

Wat is het rendement als je je vakantiewoning gaat verhuren

Financiering met vreemd vermogen


Financiering door middel van een (hypothecaire) lening is één van de methodes om aan het geld te komen voor een vakantiehuis. De rente op de lening is dan een kostenpost die je rendement doen afnemen. Het ligt bij gefinancierde vakantiewoningen voor de hand om deze te verhuren. De verhuur dekt de gemaakte kosten van de lening. Veel verhuurorganisaties beiden een gecombineerd contract aan waarbij je een laag percentage van de waarde van je woning gegarandeerd krijgt en de rest gebaseerd is op de huuropbrengsten. Je gebruikt het gegarandeerde deel dan om de rente te betalen terwijl de overige verhuuropbrengsten de woning aflossen.


Conclusie: welk rendement kan ik halen op mijn vakantiewoning?


Een vakantiewoning kopen om later met winst te verkopen is voor de meeste eigenaren niet de moeite waard. Landelijke en gemeentelijke belastingen zoals de OZB eten een groot deel van het rendement op. De grootste kostenpost hierbij is de aankoopprijs zelf. Eerst je vakantiehuis verhuren, totdat je het aankoopbedrag hebt terugverdient kan je rendement aanzienlijk verhogen. Als we dezelfde woning van €100.000 zouden kunnen verkopen maar hij heeft zichzelf al terugverdient, dan is de €117.000 opbrengst uit die verkoop een pure winst. Je hebt al je geld al terug en voegt er €117.000 aan toe.

Hoe lang die terugverdientijd duurt ligt dan geheel aan je rendement op de verhuur van de vakantiewoning. Met een gegarandeerd rendement van 5% per jaar zou dit 20 jaar duren. Je kunt je vakantiehuis na 20 jaar waarschijnlijk wel voor meer verkopen dan na 10 jaar. Dit bedrag, na 20 jaar, zou met een waardestijging van 3% per jaar rond de €180.000 liggen.

Je zou een hoger rendement op je vakantiehuis kunnen halen uit de zelfverhuur of met een contract gebaseerd op gerealiseerde huur. Dit zou je terugverdientijd aanzienlijk kunnen verkorten, maar als je pech hebt zou het ook langer kunnen duren. Als je een woning van €100.000 binnen 10 jaar wilt terugverdienen moet hij dus €10.000 per jaar opbrengen. Dat is €192 huur per week, het hele jaar door. Nederland heeft daar een betrekkelijk kort hoogseizoen voor om dat te realiseren.

Lees hier meer over een vakantiewoning kopen voor verhuur of eigen gebruik.


Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *