Een eigen huis is de droom van velen. Je hebt een mooi huis op het oog en bent bereid om bergen te verzetten om daar te mogen wonen.
Maar er is een probleem: je hebt geen of maar heel weinig eigen spaargeld. Kun je wel een huis kopen zonder eigen geld? Veel hangt dan af van de bank die jou een hypotheek moet verstrekken.
Wordt dit wel wat? Kort samengevat: het word heel moeilijk om een huis te kopen zonder eigen geld of middelen om aan geld te komen. Maar er is wel hoop om toch dat ene huis je eigen huis te mogen noemen. We leggen uit hoe het allemaal precies zit.
Maximale hoogte hypotheek en overbieden
Sinds 2012 wordt de wettelijke maximale hypotheek hoogte jaarlijks afgebouwd. Dit hypotheekplafond wordt uitgedrukt in een percentage van marktwaarde van het huis. Op dit moment ligt deze waarde op 100%. Als je een huis wilt kopen van €300.000,- dan kun je dus maximaal een hypotheek van datzelfde bedrag, 300.000, afsluiten.
De overheid doet dit om teveel geld lenen met een huis als onderpand te voorkomen. In het verleden kwam het vaak voor dat men teveel leende en dat de totale lening niet afgelost kon worden met de verkoop van het huis. Mocht dit toch moeten gebeuren dan bleef de voormalig huisbezitter met een dikke schuld achter. Door alleen de aanschafprijs te kunnen lenen wordt dit, in theorie, voorkomen.
Op een krappe huizenmarkt zijn mensen snel geneigd om meer te bieden dan het gebouw waard is, het overbieden. Je krijgt dus maar 100% van de aanschafwaarde in hypotheek tot en met de marktwaarde van het huis. Daarboven zijn alle kosten voor jou. Is een huis getaxeerd op €300.000,- maar je koopt hem voor €325.000,- dan moet je het restant van €25.000,- uit eigen zak betalen. Als je geen eigen geld hebt voor een huis kun je hier niet aan meedoen.
Bijkomende kosten: Kosten Koper
Bij het kopen van een woning komen bijkomende kosten kijken. Dit zijn de zogenaamde “Kosten Kopen”, meestal als “k.k.” afgekort. De Kosten Koper zijn in de regel ongeveer 6% van de aankoop dat daarbij op komt. Je mag maximaal maar 100% lenen terwijl je 106% moet betalen, de Kosten Koper moet je dus zelf zien te financieren.
In het vorige voorbeeld van 300.000 zou dit een bedrag zijn van €18,000,- dat je zelf bij elkaar moet leggen. Als je op dit moment helemaal geen eigen geld hebt is dit een groot bedrag en zul je dit zonder hulp van anderen waarschijnlijk niet kunnen bekostigen.
Toch een huis kopen zonder eigen geld, wat kan er wel?
Je vraagt: “Ik wil een huis kopen maar heb geen eigen geld”. De Kosten Koper zijn aanzienlijk en kun je niet dekken met een hypotheek. Daarmee lijkt de zaak afgedaan als je geen eigen spaargeld hebt. Maar, wat als je de Kosten Koper kleiner kunt maken of toch helemaal kunt dekken? Kan je dan een huis kopen zonder eigen geld? We leggen de 3 meest gebruikte methodes uit.
Onder de 35 jaar geen overdrachtsbelasting
Ben je jonger dan 35 jaar en schaf je je eerste huis aan? Dan betaal je in de meeste gevallen geen overdrachtsbelasting. Dit maakt het makkelijker voor starters om een eigen huis te kopen zonder eigen geld. De overdrachtsbelasting bedraagt voor starters anders 2% (2021) en wordt betaalt bij de aanschaf van het huis. Hier vanaf kunnen komen is dus een grote kostenpost minder. De voorwaarden voor deze startersvrijstelling zijn als volgt:
- Zowel jij als je partner moeten tussen de 18 en 35 jaar oud zijn op het moment dat je je woning verkrijgt (de ondertekening bij de notaris)
- De totale woning mag niet meer waard zijn dan €400.000,- (dus inclusief garage, tuin, et cetera)
- Je hebt nog nooit eerder gebruik gemaakt van de startersvrijstelling
- Je gaat de woning zelf voor langere tijd bewonen.
Extra lening om de kosten te dekken
Een optie om de extra kosten voor de aankoop van een huis te dekken is een persoonlijke lening. De rekenregels voor persoonlijke leningen liggen anders dan bij hypothecaire leningen.
Als jij de rente en aflossing, naast al je andere uitgaven, zou kunnen dragen is een persoonlijke lening vaak mogelijk. Meestal betekent dit dat je een goede baan of goed draaiend bedrijf nodig bent. Heb je al een BKR registratie of heb je nog een studieschuld uitstaan, dan is een persoonlijke lening van deze omvang meestal niet mogelijk.
Belastingvrije schenking van de ouders/verzorgers
Een veel goedkopere oplossing om een huis te kopen zonder eigen geld is om een belastingvrije schenking te ontvangen van je ouders/verzorgers. Deze schenking is belastingvrij tot een bedrag van €105.302,- (in 2021) en moet in zijn volledigheid worden geïnvesteerd in het eigen huis. Dit mag ook aan aflossing worden besteed of worden gerekend als “eigen geld” bij de aanschaf of het afsluiten van een hypotheek. De voorwaarden voor een belastingvrije schenking zijn als volgt:
- Het “kind” is tussen de 18 en 40 jaar oud (de ontvanger mag overigens ook een broer, zus, kleinkind, buur of zelfs vriend(in) zijn, dus “kind” is hier een los begrip)
- De schenking wordt compleet en uiterlijk in 2023 gebruikt voor de aankoop of verbetering/verduurzaming van de woning of voor de aflossing van een hypotheek of restschuld voor de aanschaf van die woning.
- Het betreft een woning dat het kind zelf, langdurig bewoond of gaat bewonen.
Natuurlijk moeten je ouders wel over het geld beschikken. Ze kunnen dit ook maar één keer schenken, een tweede huis kopen zonder eigen geld is dus onmogelijk. Echter, je mag belastingvrije schenkingen van meerdere personen ontvangen.
Je kunt dus, bijvoorbeeld, van zowel je ouders als van je grootouders ieder €105.302,- ontvangen. Als je partner dit ook voor elkaar krijgt dan zit je al snel op een aardig bedrag en hoef je misschien helemaal niet meer aan een hypotheek te denken.
Hoe krijg ik een hypotheek zonder eigen geld?
Ook als je de Kosten Koper gefinancierd hebt ligt de aankoop van je nieuwe huis meestal af van het al dan niet krijgen van een hypotheek. De vraag reist dan: ben je altijd eigen geld nodig voor een hypotheek? Het antwoordt is meestal wel, maar niet altijd.
Een hypotheekverstrekker kijkt naar je maandelijkse inkomsten en uitgaven om te kijken of je de kosten van de hypotheek kunt dragen. Ook als je de Kosten Koper weet te drukken betekent dit dat je een goed inkomen nodig bent, bijvoorbeeld uit een baan of eigen onderneming. Met een goede baan of onderneming heb je meestal ook al spaargeld. Een huis kopen zonder eigen geld of zonder eigen spaargeld komt daarom bijna niet voor.
Echter, er is één mogelijkheid om een hypotheek te krijgen ook zonder eigen geld. Dit is als je de prijs naar beneden weet te onderhandelen en het huis voor onder de marktwaarde aanschaft. Je hebt nu winst gemaakt en het is voor de hypotheekverstrekker relatief veilig, of misschien zelfs lucratief, om jou een hypotheek te verstrekken. Mocht jij de hypotheek niet kunnen betalen dan verkoopt de hypotheekverstrekker het huis, waarschijnlijk met grote winst.
Met belastingvrije schenkingen en de startersvrijstelling kun je een heel eind komen om een huis te kopen zonder eigen geld. Een hypotheek zonder eigen geld zal, vooral op een krappe woningmarkt, moeilijk blijven maar ook niet onmogelijk.