Je wilt je huis verkopen zonder makelaar maar bent hierover niet zeker. Wat doet een makelaar allemaal en wat zijn de voordelen om een huis te verkopen zonder een makelaar?
Dat een verkoopmakelaar heel wat doet is wel bekend. Zo kennen ze de lokale woningmarkt heel goed, heeft ook zonder de taxateur al een goed besef over de waarde, weet wat mensen ongeveer bereid zijn te bieden, doet rondleidingen, kan goed onderhandelen en heeft een goed verkoopcontract klaarliggen.
Bij elkaar genomen is dat heel wat werk en steken ze veel tijd in de verkoop van een huis. Wil je je huis verkopen zonder makelaar, dan komt al dit werk op jou neer.
Mag je een huis verkopen zonder makelaar?
Ja, het mag. Je mag je huis verkopen zonder een makelaar. De wet vereist alleen de tussenkomst van een notaris bij het opstellen en ondertekenen van de overdrachtsakte bij de aankoop of verkoop van een huis. De makelaar mag dus wegblijven. Maar, wel of geen makelaar, het verkoopcontract moet goed op orde zijn. Jij bent nu dus verantwoordelijk om te voldoen aan alle wettelijke eisen die vastzitten aan de verkoop van een huis.
De voordelen van een huis verkopen zonder een makelaar
We noemen de drie grootste voordelen van je huis verkopen zonder een makelaar in te schakelen:
- Goedkoop: een makelaar werkt vaak op basis van een commissie. Een bepaald percentage, meestal 1% tot 2% van de verkoopprijs is voor de makelaar. Op een bedrag van 300,000 euro of meer zijn dit duizenden euro
- Flexibiliteit: je huis voelt al als niet meer van jou zodra je een makelaar inschakelt. Hij of zij plant een reeks van bezichtigingen in zonder echt rekening te houden met jouw agenda. Voor de makelaar is het een kwestie van zo snel mogelijk en voor zo veel mogelijk verkopen, want een snellere verkoop betekent een gemiddeld hoger uurloon voor hem of haar. Als je zelf je bezichtigingen inplant kun je dit doen wanneer het jou uitkomt.
- Krappe huizenmarkt: voor kopers pakt de huidige krapte op de huizenmarkt erg negatief uit. Maar voor jou als verkoper kun je er juist je voordeel uit doen. Het aanbod is laag en de vraag is hoog, dus stijgen de prijzen hard. Kopers zijn bereid om flink meer te betalen dan de waarde van het huis. Ook zijn ze niet meer kieskeurig over bezichtigen en er zijn zelfs veel gevallen waar een huis gekocht wordt zonder enige bezichtiging. Kopers zijn dus bereid om, bijvoorbeeld, een gebrek aan professionaliteit door de vingers te zien. Puur omdat ze toch geen andere keuze hebben.
De nadelen van een huis verkopen zonder makelaar
Er zijn ook redenen waarom je juist wel een makelaar zou willen hebben die je het werk uit de handen neemt. De nadelen van de eigen huisverkoop zijn dan ook vooral de tijdsbesteding en het tekort aan expertise:
- Veel tijd kwijt: een groot nadeel is dat het gewoon heel veel tijd kost. Ja, je bespaart geld maar terwijl jij bijvoorbeeld aan het werk bent, werkt een makelaar aan de verkoop van je huis. Doe je dit zelf, dan zul je vrij moeten nemen of alles in het weekend en de avonduurtjes moeten doen.
- Expertise tekort: je zult nu alles zelf moeten doen en je zult merken dan makelaars toch wel over een boel kennis beschikken die jij niet hebt. Ze hebben er zelfs een opleiding voor gevolgd. Je kunt, net als hen, alles leren maar een expert worden is natuurlijk wat anders.
Waar moet je zelf op letten bij het verkopen zonder makelaar?
Mijn huis verkoop ik zelf! Dat is mooi, maar waar moet je allemaal op letten als je zelf je huis wilt verkopen? We hadden het al even over de expertise van een makelaar. We gaan de essentiële punten voor je langs. Zorg van te voren dat je genoeg tijd hebt om al deze zaken af te handelen. Als je ze nog moet doen vlak voor een bezichtiging dan ga je geheid fouten maken.
De voorbereiding
Een goede voorbereiding is het halve werk, vooral als je je huis wilt verkopen zonder een makelaar. Zorg daarom dat je de volgende stukken in huis hebt liggen voordat je “begint” met de daadwerkelijke verkoop. Bewaar ze in een mapje zodat je ze niet kwijtraakt:
- Akte van levering van wanneer jij het huis gekocht hebt
- Lijst van Zaken: een lijst met alle roerende en onroerende zaken die bij het huis horen en dus in de verkoop mee gaan.
- Garantiebewijzen en contracten voor alle dingen op de Lijst van Zaken waar contracten op zitten of waar garantie op zit.
- Recent WOZ-beschikking en gemeentelijke aanslagen
- Een geldig energielabel voor het huis
- Mogelijk: akte van verdeling in geval van scheiding
- Mogelijk: akte van erfrecht in geval van overlijden
Het kadaster en de vraagprijs
Vraag bij het kadaster de aankoopprijs van willekeurige woningen bij jou in de wijk aan. Dit kan tegen een kleine prijs. Nu heb je een goed idee wat de huizen bij jou in de buurt gemiddeld waard zijn. Maar dit kunnen ook oude bedragen zijn, de huizenmarkt is altijd in beweging en er is ook nog inflatie aan het werk. Kijk daarom goed naar de concurrentie in jouw wijk maar ook daarbuiten in soortgelijke wijken. Je kunt meer vragen als jouw huis net iets meer te bieden heeft, meerwaarde heeft, of in een betere buurt staat. Je zult moeten inschikken als je huis hier juist want minder goed op scoort.
Met meerwaarde bedoelen we tastbare dingen, zoals een (ondergrondse) garage, een vast zwembad, een keukeneiland, ingebouwde airconditioning, zonnepanelen of warmtepomp, uitzicht op weiland, enzovoorts. Jouw emotionele waarde is voor een ander waarschijnlijk niet hetzelfde.
Verkoopklaar maken van je huis
De laatste stap voordat je je huis op de markt brengt is het verkoopklaar maken. Dit betekent dat je alle kleine mankementen opspoort en verhelpt. Denk hierbij aan afbladderend verf, losgelaten of verkleurd behang, lekkende kranen, beschimmelde douchecabines, en dergelijke. Alles wat je zelf op kunt lossen doet je huis er beter uitzien. Kopers gaan zeker proberen af te dingen op een “onaf” of “verwaarloosd” huis.
Ruim elke kamer ook goed op en maak hem spik en span schoon. Bij bezichtigingen haal je al je persoonlijke foto’s en persoonlijke tekeningen weg. Denk ook hierbij: je koper heeft waarschijnlijk geen boodschap aan jouw emotionele waarde. Schilderijen en mooie wand foto’s (mits niet van jou of je familie) mag je laten hangen.
Je huis adverteren
Nu komt de tijd om je huis te adverteren. Je begint door mooie, professionele, foto’s te maken of te laten maken. Maak er in elk geval één van elke kamer en twee van de grotere kamers. Vergeet ook het buiten aangezicht niet en de achtertuin. Ook de omgeving mag je niet vergeten, door bijvoorbeeld een foto op afstand te maken van het huis in de straat.
Je moet ook zorg dragen voor een pakkende tekst die je advertenties begeleiden. Deze mag niet te lang zijn maar ook niet te kort. Je kunt op makelaars websites kijken ter inspiratie. Beschrijf het huis zelf en beschrijf de belangrijkste, positieve kenmerken. Voeg ook een lijst algemene feiten toe zoals het oppervlak, oppervlak van de tuin, aantal slaapkamers, aantal toiletten en badkamers, aanwezigheid van een kelder of zolder en aansluitingen zoals CV, airconditioning, warmtepomp, zonnepanelen, en dergelijke.
Je plaatst je advertenties door de buurt met affiches of brochures en natuurlijk online op je social media en op huizenverkoop websites.
Bezichtigingen
Heb je een afspraak voor een bezichtiging? Zorg dan dat je huis helemaal aan de kant is. Je potentiële koper mag nooit het gevoel hebben dat ze bij jou op bezoek zijn. Je moet ze het gevoel geven dat ze in hun eigen, nieuwe huis stappen. Berg daarom alle persoonlijke spullen op. Beschouw je huis eerder als de showroom van een meubelwinkel waar geen echte mensen meer wonen.
Geef je kijkers een goede rondleiding en leg de sterke punten van elke kamer uit. Probeer mee te denken maar val ze nooit in de rede. Je hebt ook een mededelingsplicht richting je kopers waarbij je ze moet vertellen over alle gebreken waar ze op de hoogte van moeten zijn.
Onderhandeling
Als je een bod hebt gekregen kun je deze meteen accepteren, maar als je een tegenbod doet ga je aan de onderhandeltafel zitten. De kopers kunnen deze dan wederom accepteren, afwijzen of hun eigen hogere bod doen. Ook kunnen ze gaan afdingen en met argumenten komen waarom jouw bod te hoog is.
Deze onderhandelingen gaan meestal niet om het huis zelf maar om de huizenmarkt in het algemeen. Kijk goed naar de vraag en het aanbod in de buurt. Dit is veel belangrijker dan kleine mankementen die worden aangekaart en waarop tienduizend euro wordt afgedingt.
Natuurlijk zijn er ook gegronde redenen waarom kopers minder voor je huis over hebben; als er veel achterstallig onderhoud is, het dak aan renovatie toe is, je energielabel erg laag scoort, de bodem aan sanering toe is, en dat soort prijzig maar nodig onderhoud. De koper zal dit na aankoop nog moeten bekostigen.
Verkoopcontract
Een goed verkoopcontract opstellen is juridisch maatwerk. Ben je zelf geen jurist, maak dan altijd gebruik van een model koopovereenkomst. Makelaars zijn meestal ook geen juristen en maken ook gebruik van deze model koopovereenkomsten.
Het is verstandig om jouw verkoopcontract, ook als het een modelcontract is, te laten controleren door een jurist. Heb je een verkoopcontract ondertekend, dan is het tijd om te beginnen met verhuizen (als je dat nog niet gedaan had).
Overdracht
Nadat het verkoopcontract is getekend maak je samen met je kopers een afspraak bij de notaris. Deze stelt een overdrachtsakte op die door jou en je kopers ondertekend moeten worden. Vanaf dat moment zijn jouw kopers verplicht de aankoopsom in het verkoopcontract te betalen. De notaris draagt ook zorg voor de aflossing van het restant hypotheek uit de aankoopsom.
Meteen hierna of op een afgesproken moment overhandig je de sleutels aan de kopers, zij zijn dan officieel de eigenaar van het huis.
Toch maar een makelaar inschakelen?
Je hebt het zelf geprobeerd maar je hebt er niet langer de tijd voor, of je loopt ergens tegenaan waardoor je niet weet hoe het verder moet. Dat kan gebeuren, om wat voor reden dan ook. Makelaar zijn is niet je baan en je hebt (waarschijnlijk) je eigen werkleven waar veel tijd in gaat zitten.
Heb je het besluit genomen om toch maar een makelaar in te schakelen, neem dan een makelaar uit de buurt.